Jak uzyskać kredyt hipoteczny w Hiszpanii?

Hiszpania od lat przyciąga inwestorów z całej Europy, w tym wielu Polaków, którzy marzą o własnym domu nad Morzem Śródziemnym lub apartamencie w tętniącej życiem Barcelonie. Dla wielu z nich zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego w hiszpańskim banku. Choć proces ten różni się od procedur znanych z Polski, jest w pełni dostępny dla obywateli Unii Europejskiej, w tym Polaków.​

Kto może ubiegać się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii?

O kredyt hipoteczny w Hiszpanii mogą ubiegać się zarówno rezydenci, czyli osoby mieszkające na stałe na terytorium Hiszpanii, jak i nierezydenci, czyli obywatele innych krajów, którzy planują zakup nieruchomości w Hiszpanii w celach inwestycyjnych, wakacyjnych lub jako drugie miejsce zamieszkania. Dla Polaków, którzy nie posiadają statusu rezydenta, proces ten jest całkowicie dostępny i nie wiąże się z nadmiernymi barierami formalnymi.

Warunkiem ubiegania się o kredyt jest ukończenie 18 lat i posiadanie zdolności kredytowej. Banki zwracają szczególną uwagę na regularne źródła dochodu oraz ogólną historię finansową wnioskodawcy. Ważne jest również, by potencjalny kredytobiorca nie figurował w rejestrach dłużników, zarówno w Hiszpanii, jak i w swoim kraju zamieszkania. Co istotne, większość hiszpańskich banków obsługuje klientów międzynarodowych i posiada dedykowane działy lub doradców mówiących po angielsku, a czasem nawet po polsku.

Wymagane dokumenty dla obcokrajowców

Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii wymaga przedstawienia zestawu dokumentów potwierdzających tożsamość, zdolność kredytową oraz legalność źródeł dochodu. Oto najczęściej wymagane dokumenty dla nierezydentów:

• Paszport lub dowód osobisty (w przypadku obywateli UE),
• Numer identyfikacji podatkowej N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero), który należy uzyskać przed rozpoczęciem procedury,
• Zaświadczenie o zatrudnieniu lub umowie o pracę (dla osób pracujących na etacie),
• Wyciągi z konta bankowego z ostatnich 6 miesięcy,
• Zeznanie podatkowe z ostatniego roku (PIT lub jego odpowiednik),
• Raport z Biura Informacji Kredytowej (np. z BIK-u w Polsce),
• W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą – dokumentacja księgowa firmy oraz zaświadczenia o dochodach.

Dokumenty zazwyczaj należy przetłumaczyć na język hiszpański przez tłumacza przysięgłego. Bank może również zażądać dodatkowych dokumentów lub wyjaśnień, zwłaszcza jeśli dochody są nieregularne lub pochodzą z różnych źródeł.

Wkład własny i koszty dodatkowe

Hiszpańskie banki wymagają od nierezydentów większego wkładu własnego niż od obywateli Hiszpanii czy rezydentów. Standardowo, kredyt hipoteczny dla nierezydentów pokrywa maksymalnie 70% wartości nieruchomości (LTV – loan-to-value). Oznacza to, że kupujący musi dysponować minimum 30% wartości zakupu w gotówce.

Dodatkowo, należy uwzględnić inne koszty transakcyjne, które zwykle wynoszą od 10% do 12% wartości nieruchomości. Wśród nich znajdują się:

• opłaty notarialne,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD),
• podatek od zakupu nieruchomości (ITP dla rynku wtórnego lub VAT dla rynku pierwotnego),
• koszty wpisu do księgi wieczystej,
• wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę,
• prowizja dla pośrednika lub agencji nieruchomości (jeśli dotyczy),
• ubezpieczenie nieruchomości lub życia – często wymagane przez bank.

Zgromadzenie odpowiednich środków na wkład własny oraz koszty transakcyjne to kluczowy element planowania finansowego przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii.

Rodzaje oprocentowania: stałe vs. zmienne

W Hiszpanii dostępne są dwa główne typy oprocentowania kredytu hipotecznego – stałe i zmienne. Wybór odpowiedniego modelu zależy od profilu finansowego kredytobiorcy oraz jego podejścia do ryzyka.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem gwarantuje niezmienną wysokość rat przez cały okres kredytowania. To rozwiązanie wybierane najczęściej przez osoby, które preferują stabilność finansową i chcą uniknąć niespodziewanych zmian wysokości miesięcznych zobowiązań, nawet jeśli wiąże się to z nieco wyższą początkową stopą procentową.

Z kolei kredyt ze zmiennym oprocentowaniem opiera się zazwyczaj na stawce referencyjnej Euribor plus marża banku. Ten model może oferować niższe raty w początkowej fazie, jednak w przypadku wzrostu stóp procentowych, miesięczne zobowiązania również wzrosną. Dla kredytobiorców akceptujących większe ryzyko finansowe i liczących na stabilność rynku stóp, jest to opcja bardziej elastyczna.

Niektóre banki proponują także rozwiązania hybrydowe, w których przez pierwsze lata obowiązuje stałe oprocentowanie, a później przechodzi ono w model zmienny. Warto porównać oferty różnych banków i zasięgnąć porady niezależnego doradcy, zanim podejmie się decyzję.